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Reforma Tributária e Locação de Imóveis: Adequação Contratual Necessária.

A Lei Complementar 214/2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a
Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS) trouxe
mudanças que impactam diretamente a tributação das locações de imóveis, comerciais
e residenciais. Serão necessárias providências rápidas para evitar um aumento
significativo da carga tributária. Há possibilidade de amenizar esse impacto, mas
apenas para quem agir dentro do prazo.

A nova legislação determina que a tributação sobre a receita de locação pode variar
entre 8% e 15%, uma mudança relevante para quem estruturou seu patrimônio dessa
forma. Contudo, foi criado um regime especial de transição, com uma alíquota
reduzida de 3,65% até 2033, que pode representar uma economia tributária
importante, caso haja a adequação por parte da empresa.

Esse Regime pode ser especialmente vantajoso para pessoas jurídicas que atuam na
locação de imóveis e são tributadas pelo lucro presumido, uma vez que já recolhem PIS
e Cofins à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta dessa atividade. Como o
IBS e a CBS substituirão apenas o Pis e a Cofins, essas empresas continuarão sujeitas ao
IRPJ e à CSLL, sem alterações nesse aspecto.

Já para as empresas que adotam o lucro real, a adesão ao regime transitório também
pode ser benéfica, considerando que, atualmente, o PIS e a Cofins são recolhidos com
uma alíquota conjunta de 9,25% no regime não cumulativo.

Além disso, essa opção pode ser interessante até mesmo para pessoas físicas, que, nas
condições estabelecidas pelo art. 251 da LC 214/25 (a) a receita total com essas
operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e b) tenham por objeto
mais de 3 (três) bens imóveis distintos;), também podem ser consideradas
contribuintes do IBS e da CBS.

Para poder se beneficiar dessa regra de transição, as empresas já devem estar vigentes
na época da publicação da Lei (16/01/2025) e readequá-los até 31 de dezembro de
2025 para imóveis comerciais e até 31 de dezembro de 2028 para imóveis residenciais,
é o que está previsto no art. 487 da LC 214/2025. Além disso, devem estar assinados
com firma reconhecida ou assinatura digital com certificado eletrônico (dentro do
mesmo período) e ter pagamento documentado até o final do mês seguinte ao
primeiro pagamento previsto no contrato.

Essa possibilidade torna essencial a revisão dos contratos de locação, evitando
questionamentos do fisco que possam impedir a aplicação do regime transitório.

Contratos antigos devem ser analisados e, se necessário, ajustados para atender aos
requisitos legais. A falta de adequação pode significar uma tributação maior nos
próximos anos, reduzindo a rentabilidade do patrimônio imobiliário.

O momento exige planejamento e ação. Quem possui imóveis alugados deve revisar
sua estrutura contratual o quanto antes, garantindo que os contratos estejam
devidamente registrados e que toda a documentação exigida esteja em conformidade. A reforma tributária já está em vigor, e adequar-se a tempo pode ser a diferença entre
uma carga tributária suportável e um custo muito maior no futuro.

Por: Yuri Amorim, Sócio-Diretor.

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